Befristeter Mietvertrag

Hilfe bei Fragen rund um Miete, Heizkosten etc. beim ALG II nach § 22 SGB II.
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Koelsch
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Befristeter Mietvertrag

#1

Beitrag von Koelsch »

Sorgenkind wohnt in einer angemessenen Wohnung.

Vermieter ist eine Wohnungsbaugesellschaft, der Mietvertrag ist befristet, die Vertragsklausel lautet:
Das Mietverhältnis beginnt am 1.12.2013 und endet spätestens am 30.11.2015.
Sorgenkind erhielt jetzt (Einschreiben mit Rückschein)
gem. § 2.1. des Mietvertrages vom 14.11.2013 über die o.g. Wohnung ist das Mietverhältnis befristet bis zum 30.11.2015. Wir werden das Mietverhältnis nicht verlängern.
Irgendwelche Ratschläge?
Frei nach Hanns-Dieter Hüsch, ist der Kölner überhaupt zu allem unfähig. Er weiß nix, kann aber alles erklären.
Deshalb kann von mir keine Rechtsberatung erfolgen, auch nicht per e-mail oder PN.
Olivia Cole
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Re: Befristeter Mietvertrag

#2

Beitrag von Olivia Cole »

Warum war denn der Mietvertrag befristet, wenn es sich um eine WBG handelt? Will der Vermieter bauen, modernisieren, das Haus abreissen? Wie ist die Situation in der Gemeinde/Stadt? Handelt es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt? Eventuell spekuliert der Vermieter auch auf eine Mieterhöhung und begreift sein Kündigungsschreiben als Angebot zur "Änderungskündigung". Der Anschlussvertrag hätte dann eventuell deutlich schlechtere Konditionen, je nach Marktlage.

Ich würde sofort ein Schreiben an die WBG richten mit der dringenden Bitte, eine Ersatzwohung im Bestand der WBG nachzuweisen, und zwar zum gleichen Mietpreis, weil keine weiteren Mittel vorhanden sind. Eine WBG hat ja meist auch einen sozialen Auftrag, ggf. mal in deren Satzung nachschauen. Vielleicht braucht man bei einer neuen Wohnung im Bestand des Vermieters dann keine neue Kaution einzuzahlen, da es der gleiche Vermieter ist.

Parallel würde ich bei Immoscout gucken, wie die Marktlage ist bei vergleichbaren Wohnungen.

Das Jobcenter sollte ja wohl ggf. für einen nötigen Umzug aufkommen, wenn alle Verhandlungen fehlschlagen.
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Günter
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Re: Befristeter Mietvertrag

#3

Beitrag von Günter »

Die Kündigung erscheint mir berechtigt
und endet spätestens am 30.11.2015.
der Text ist eindeutig. Der Sinn einer Befristung ist für beide Parteien das Ende des Vertragsverhältnisses zu einem bestimmten Datum.

Aber es scheint Hilfe zu geben

http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/befristet.htm
Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter dem Mieter/innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Als Gründe für eine Befristung werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):
Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit:
die Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen;
die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden;
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z ... rtrag.html
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Ich könnte freundlich, aber wozu? :6:
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Re: Befristeter Mietvertrag

#4

Beitrag von Olivia Cole »

Vier Monate vor Ablauf der Frist kann der Mieter dann vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob seine Pläne noch realistisch sind bzw. ob der ursprüngliche Befristungsgrund überhaupt noch vorliegt. Der Vermieter muss daraufhin innerhalb eines Monats antworten.

Antwortet er verspätet oder tritt der Befristungsgrund erst später ein, z.B. wenn die Sanierung erst in einigen Jahren durchgeführt wird, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Entfällt der Befristungsgrund ganz, z.B. weil der Sohn des Vermieters in einer anderen Stadt studiert, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Dann wird das Mietverhältnis praktisch zu einem unbefristeten Vertrag. Kann der Vermieter jedoch glaubhaft nachweisen, dass er die Räumlichkeiten fristgemäß für den ursprünglich genannten Zweck benötigt, dann ist nach Ablauf des angegebenen Zeitraumes endgültig Schluss. Der Mieter muss gehen - ohne weitere Erklärungen, ohne Verlängerungsanspruch und ohne Kündigungsschutz, auch nicht aus sozialen Gründen!
Also gleich reagieren und beim Befristungsgrund nachhaken, ob dieser noch aktuell ist - und dazu Belege einfordern. Erfolgt keine Antwort innerhalb der Monatsfrist, sofort am dann darauf folgenden Tag per persönlicher Übergabe die Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag verlangen.

Eine Eigennutzungskündigung des Wohnungsbaugesellschaft scheidet ja wohl aus (es sei denn, der Hausmeister der WBG soll dort in die Wohnung einziehen).
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marsupilami
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Re: Befristeter Mietvertrag

#5

Beitrag von marsupilami »

Ich denke, um Günter's Fundsachen anwenden zu können, müßte der gesamte Mietvertrag bekannt sein.

Meine Gedanken:
Mit dem Mietvertrag und Günter's Links zum Anwalt für Mietrecht, Mietverein ... und prüfen lassen, ob man dem Bestätigungsschreiben widersprechen kann.


Die nächste Frage wäre dann für mich aber:
Beginnt nun ein neuer Mietvertrag - aufgrund geänderter bzw. neu hinzugekommenen "Bedingungen" oder kann der alte einfach fortgesetzt werden.

Was wird mit dem Mietzins?
Kann der u.U. erhöht werden?
Wenn ja, um wieviel und macht dann das JC noch mit und schickt nicht eine Aufforderung zur Mietminderung?


Und vor allem: ist das Sorgenkind psychisch stabil genug, um eine solche Auseinandersetzung durchzuziehen?
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Koelsch
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Re: Befristeter Mietvertrag

#6

Beitrag von Koelsch »

Ich kenne den Mietvertrag, darin ist nicht der Hauch einer Begründung für die Befristung angegeben. Ebenso nicht in der "Kündigung".

Ich hab ihm erst mal gesagt, er solle zur Feier des Tages ein frisches Fläschchen Mineralwasser aufmachen, er habe keinen befristeten sondern einen unbefristeten Mietvertrag und die Kündigung sei daher für die Tonne (natürlich ordnungsgemäß die blaue Papiertonne).

Könnt Ihr Euch einen Grund für eine ordentliche Kündigung durch Wohnungsbaugesellschaft vorstellen? Mir fällt dazu spontan nix ein.
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Günter
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Re: Befristeter Mietvertrag

#7

Beitrag von Günter »

Mir schon, das nennt sich dann versteckte Mieterhöhung bei Neuvermietung.

Ernsthaft, ich würde auf Fortsetzung des unbefristeten Mietverhältnisses bestehen und notfalls mit Klage drohen.
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Pegasus
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Re: Befristeter Mietvertrag

#8

Beitrag von Pegasus »

:jojo: Richtig genau so würde ich verfahren.
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Koelsch
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Re: Befristeter Mietvertrag

#9

Beitrag von Koelsch »

Ich bin schon zu Huss, kann daher nicht nachschauen, was zu Mieterhöhungen etc. im Mietvertrag gesagt ist. Ich vermute mal gar nix, weil Vermieter ja der irrigen Auffassung war, das Ding ist befristet.

Dann aber müssen evtl. Mieterhöhungen auf der jetzigen Miete basieren. Die aber ist vom Vermieter bewußt auf "angemessen" heruntergesetzt gewesen, der wollte Sorgenkind unbedingt aus der vorherigen Wohnung (1-Familienhaus) raushaben, weil das Haus verkauft werden sollte, und das geht nun mal besser mit ohne Mieter da drin.

"Angemessene" Miete liegt bei € 350 kalt, Nachbar im gleichen Haus zahlt bei identischer Wohnung wohl € 670 kalt, und das ist dort in der Gegen normal.

Ich vermute mal, da hat sich der Vermieter recht hübsch selbst ins Knie geschossen.
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Pegasus
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Re: Befristeter Mietvertrag

#10

Beitrag von Pegasus »

Boh gewaltige Differenz. Da kann Vermieter kaum in einem Zug erhöhen.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#11

Beitrag von Olivia Cole »

Könnt Ihr Euch einen Grund für eine ordentliche Kündigung durch Wohnungsbaugesellschaft vorstellen? Mir fällt dazu spontan nix ein.
Ich könnte mir vorstellen, dass der Vermieter nun recht eifrig nach vermeintlichen Gründen suchen wird, die die Befristung im Nachhinein plausibel machen sollen. Aber es wurden ja keine Befristungsgründe schriftlich bei Mietvertragsbeginn mitgeteilt! Die Entgegennahme solcher Befristungsgründe hätte sich der Vermieter ja ebenfalls gesondert schriftlich bestätigen lassen müssen (Empfangsbekenntnis). Eventuell wird der Vermieter nun versuchen, (wahrheitswidrig?) Zeugen hinzuzuziehen, bspw. den Hausmeister. Und der bestätigt dann, dass der Abriss der Wohnung bevorsteht.

Denkbare (fingierte) Gründe könnten auch sein:
  • der Hausmeister soll die Wohnung als Reparaturbasis übernehmen und dazu ist deren Räumung nötig
  • das Vermietungsbüro der WBG soll dort rein und deswegen ist die Räumung nötig
  • die Wohnung soll freigemacht werden wegen dem Anbau eines Aussenfahrstuhls
  • die Wohnung muss leider freigemacht werden, um die Traglasten pro m² zu vermindern, da ein Baustatiker auf mittlere Sicht die Entlastung des Gebäudes empfohlen hat
  • die Wohnung soll als Übergangsquartier für Wanderarbeiter dienen, die in der Nachbarschaft und im gleichen Haus gemäss den Anforderungen der EnEV Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen, deren Erledigung gesetzlich vorgeschrieben ist
  • um den Grundriss des Gebäudes zu verändern, sollen einige Wände entfernt werden und die Flurflächen gemäss den Anforderungen der Brandschutzvorschriften angepasst werden
  • es ist ein behindertengerechter Umbau der Wohnung geplant und auch angekündigt worden, der nun durchgeführt werden soll, da die satzungsgemässen Ziele der WBG eine bestimmte Quote für Behindertenwohnungen vorsehen, und dieser Umbau soll nun erledigt werden
  • es ist eine wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes geplant, wobei die vermietete Wohnung dem Verwertungszweck entgegensteht
Günter hat geschrieben:Ernsthaft, ich würde auf Fortsetzung des unbefristeten Mietverhältnisses bestehen und notfalls mit Klage drohen.
Dazu müssen alle erforderlichen Schritte beweissicher durchgeführt werden, auf Zuruf wird sich beim Vermieter nichts tun.
Koelsch hat geschrieben:"Angemessene" Miete liegt bei € 350 kalt, Nachbar im gleichen Haus zahlt bei identischer Wohnung wohl € 670 kalt, und das ist dort in der Gegen normal.
Ich vermute mal, da hat sich der Vermieter recht hübsch selbst ins Knie geschossen.
Und deswegen wird der Vermieter alles versuchen, um den Mieter rauszukriegen. Eventuell wird behauptet, der Kündigungsgrund wäre damals schriftlich unter Zeugen auf einem Beiblatt zum Mietvertrag übergeben worden. Dass der Mieter das Beiblatt nun unterschlage, sei noch lange kein Grund, nun eine Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis zu verlangen. (Oder noch schärfer: Im übrigen hätte man Strafanzeige gestellt wegen Verdrehung der Tatsachen und Falschbehauptungen.)
Zuletzt geändert von Olivia Cole am Fr 10. Jul 2015, 15:14, insgesamt 1-mal geändert.
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marsupilami
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Re: Befristeter Mietvertrag

#12

Beitrag von marsupilami »

Bleibt halt noch die Frage, ob das "Sorgenkind" bereit ist, sich den Ärger auf den Hals zu laden und das so durch zuziehen.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#13

Beitrag von Olivia Cole »

marsupilami hat geschrieben:Bleibt halt noch die Frage, ob das "Sorgenkind" bereit ist, sich den Ärger auf den Hals zu laden und das so durch zuziehen.
Für den Vermieter beträgt der "Schaden" rechnerische 3.840,00 € pro Jahr (Mietdifferenz zur Neuvermietung), und Wohnbaugesellschaften haben meist gute Anwälte. Es könnte auch sein, dass die WBG zu einem Finanzinvestor gehört, der auch bereit ist, zu rabiaten Methoden zu greifen. Dann geht eben im Winter ein Wasserrohr in der Wohnung oben drüber kaputt und niemand kümmert sich, oder Bauarbeiter machen "versehentlich" einen Wanddurchbruch vom Flur ins Wohnzimmer und verschwinden dann wieder. Oder die Wohnung soll plötzlich einzeln und von innen energetisch saniert werden, und das hätte man dem Mieter damals klar und deutlich unter Zeugen mehrfach gesagt und diesen Befristungsgrund dann danach auch noch schriftlich durch den Hausmeister in den Briefkasten einwerfen lassen.
Der Finanzinvestor mache vorsorglich Schadensersatz geltend in Höhe der Mietdifferenz zu einer marktgerechten Neuvermietung wegen entgangener Gewinne, und zwar ab dem 1.12.2015.
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Günter
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Re: Befristeter Mietvertrag

#14

Beitrag von Günter »

Dazu müssen alle erforderlichen Schritte beweissicher durchgeführt werden, auf Zuruf wird sich beim Vermieter nichts tun.
Falsch der Vermieter ist in der Beweispflicht. Keine schlafenden Hühner wecken, denn sie könnten faule Eier legen.

Der Mieter sagt lieber Vermieter, dir ist mit Sicherheit der §575 Abs 3 BGB bekannt. Für mich gilt ein unbefristetes Mietverhältnis, deine Kündigung kannste dir ....

http://dejure.org/gesetze/BGB/575.html
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Re: Befristeter Mietvertrag

#15

Beitrag von Olivia Cole »

Umso besser. Dann reicht ein kurzer Einzeiler, so wie von Dir vorgeschlagen. Bleibt zu hoffen, dass der Vermieter jetzt nicht irgendwelche Ausreden sucht.
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Koelsch
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Re: Befristeter Mietvertrag

#16

Beitrag von Koelsch »

Ich tendiere sogar dazu, Mieter sagt gar nix bis zum 30.11.2015. Denn je früher er was sagt, desto früher kommt Vermieter evtl. mit Mieterhöhung.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#17

Beitrag von Günter »

Das meinte ich mit faulen Eiern.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#18

Beitrag von Olivia Cole »

Koelsch hat geschrieben:Ich tendiere sogar dazu, Mieter sagt gar nix bis zum 30.11.2015. Denn je früher er was sagt, desto früher kommt Vermieter evtl. mit Mieterhöhung.
Theoretisch sehr gut. Stillhalten ist in diesem Fall wohl ganz klug. Andererseits - gibt es dann nicht womöglich die Gefahr, dass der Vermieter sogar mit Räumung droht? Der wird doch davon ausgehen, dass der Mieter bis dahin einen Möbelwagen bestellt hat, ausgezogen ist und die Wohnung nochmal schön mit Alpina Extraweiss gemalert hat - als warmes Nest für den nächsten Mieter, der sich dann dumm und dämlich zahlt.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#19

Beitrag von Koelsch »

Der kann räumen erst nach erfolgreicher Räumungsklage, und für die gibt's bei einer unegkündigten Wohnung doch nicht den Hauch eine Grundes. :unschuld:

Der Mieter ist doch nicht verantwortlich dafür, wenn der Vermieter vom Vermieterparadies träumt.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#20

Beitrag von Olivia Cole »

Dann hat sich der Vermieter in diesem Fall wohl wirklich ein Eigentor geschossen. Wobei man ja berücksichtigen muss, dass der Mieter ein Einfamilienhaus freigemacht hat und somit dem Vermieter ein (erheblicher) Vermögensvorteil durch den Verkaufs-Mehrerlös zugewachsen ist.

Soll einfach gar nicht auf das Einschreiben mit Rückschein reagiert werden, oder eben erst nach dem 30.11.? Besteht eine Ahnung, warum der Mieter nicht von vornherein auf einem unbefristeten Mietvertrag bestanden hat? Wurde sowas gar nicht erst angeboten, eben weil man wusste, dass die Miete relativ niedrig ist?
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Re: Befristeter Mietvertrag

#21

Beitrag von Koelsch »

Genau aus dem Grund bestand der Vermieter auf dem befristeten Vertrag. Der wollte den Mieter nicht auf immer und ewig subventionieren.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#22

Beitrag von Olivia Cole »

Na dann: drinbleiben und die gesetzlichen Rechte wahrnehmen! Denn genau das wollte der Gesetzgeber doch verhindern - dass auch Privatmieter nur noch Zeitverträge erhalten, auf dass man diese dann alle paar Jahre neu verhandeln muss, mit den entsprechenden Steigerungen.
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Re: Befristeter Mietvertrag

#23

Beitrag von Koelsch »

Ich bin da immer noch am Denken dran.

Könnte man aus folgender, zugegeben gewagter Konstruktion, Nektar schlürfen?

Vermieter wusste nachweislich (er hat selbst mit dem JC kommuniziert), dass Sorgenkind ALG II Empfänger ist.

Durch das "überaus großzügige" Angebot, ihm eine eigentlich unangemessene Wohnung zum angemessenen Preis zu überlassen (er ist nachweislich sogar noch mal um € 12,50 kalt runter gegangen, damit's in die Angemessenheitsgrenzen passt, hat er verhindert, dass Sorgenkind sich eine dauerhafte angemessene Wohnung sucht. Durch die Befristung (die ja nun "leider" :heul: :gunni: nicht greift), hat Vermieter den Grund gesetzt für die erneute Notwendigkeit eines Umzugs, den natürlich das JC zu zahlen hätte.

:ka: Keine Ahnung ob und ggf was man daraus machen kann, aber das schwirrt mir halt im hohlen Schädel rum.
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marsupilami
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Re: Befristeter Mietvertrag

#24

Beitrag von marsupilami »

Ne!
Glaub ich nicht.

Zum Unterschreiben von "ungeschickten" Verträgen gehören immer 2.

Mieter hat gewußt, auf was er sich da einläßt.


Hast Du was Schriftliches von der "Kommunikation" zwischen Vermieter und JC?
Ansonsten ist das Hören-Sagen.
Das JC wird den Teufel tun, sich da einspannen zu lassen, wenn es womöglich mitschuldig ist am Zwang zum Umzug.
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Günter
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Re: Befristeter Mietvertrag

#25

Beitrag von Günter »

Ich verstehe den Sinn nicht. Sorgenkind will in der Wohnung bleiben, die Befristung ist gesetzwidrig. Wozu den Rest? Was hat JC mit dem Mietvertrag zu tun? Im Gegenteil, warum sollte man dem Gericht (falls Prozess erorderlich ist) einen Grund liefern zu sagen, ihr habt beide getrickst, der Vertrag wurde geschlossen um .... damit gibt es einen Grund für die Befristung etc

Nee. Wir haben einen Mietvertrag, in dem eine Klausel (Befristung ohne Grund) gesetzwidrig ist. Damit gilt, wenn auch nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt, die salvatorische Klausel.
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