schlüssiges Konzept? - Gegenargumente gesucht

[kleinchaos]

Auf Seite 4 wird die Konkurrenzsituation erwähnt.

[kleinchaos]

Die Rödler finden 5 als preislich angemessen bezeichnete Wohnungen. Und schreiben selbst, dass nach deren Berechnungen 15 Interessenten allein aus dem SGBII-Bereich vorhanden sind. Geht man nun davon aus, dass die Rödler selbst die Nachfrager aus dem SGBII-Bereich mit 20% angeben, dann hieße das, dass es tatsächlich 75 Nachfrager für 5 Wohnungen gibt.
Zu berücksichtigen ist weiterhin, ob die angebotenen Wohnungen für den Kläger überhaupt geeignet sind (unter gesundheitlichen Aspekten zB oder sozialem Umfeld). Und dann noch, ob die Wohnungen für den Kläger überhaupt anmietbar waren. Es soll ja Vermieter geben, die grundsätzlich keine ALG2-Empfänger haben wollen, oder lieber nur an Studenten/Azubis vermieten oder Leute mit notfalls pfändbarem Einkommen.

[Günter]

Nicht aus den Augen verlieren darf man, dass es für R&P eine wirtschaftliche Katastrophe wäre, wenn die JCs als Kunden ausfallen würden, weil die Pamphlete vom Gericht als Gefälligkeitsgutachten zerrissen werden.

[kleinchaos]

Zumindest rechnet das JC mit dieser Möglichkeit, wie der letzte Absatz deren Schreiben zu ahnen scheint

[Der Doc]

Ich hab wenig Ahnung, aber der letze Abschnitt ließt sich doch gut, als wenn das Gericht selber an der "Wissenschaftlichkeit" zweifelt

Wie oft ich im Süden "schmarzotter" "sozialschwein" und noch schlimmeres gehört habe, wenn das Wort Hartz IV viel waren keine Wohnungen mehr Verfügbar vielleihct untersucht man das mal ... außerdem finde ich 80% eine sehr bedenkliche Zahl um davon abzuleiten es gäbe Wohnungen

[Koelsch]

Rödl & Partner ist beim hier strittigen Rhein-Erft-Kreis bereits raus. Das neue "schlüssige" Konzept wird wieder von EMPIRICA erarbeitet, die das auch vor RÖDL schon gemacht haben

[Olivia]

Schauen wir uns die verlinkten Wohnungsangebote zunächst einmal etwas näher an.

Der Link zu 1 auf Seite 8 liefert das hier: www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anzeige/hel ... 9-203-1889 und führt dann zu https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-woh ... DELETED_AD , dann mit Preissortierung: https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-woh ... /c203l1888
Der Link deutet auf eine Suchanzeige und kein Wohnungsangebot hin ("s-anzeige"). Suchanzeigen sind das Gegenteil von Wohnraumangeboten. Die obersten Anzeigen suchen Wohnraum. Schauen Wohnungssuchende selbst in Suchanzeigen nach?

Der Link zu 2 auf Seite 8 liefert das hier: https://www.immobilienscout24.de/expose/114033326
Hierbei handelt es sich um eine Seniorenwohnung, die erst ab 60 Jahren bewohnt werden darf. Der Mieter muss wahrscheinlich ein besonderes Auswahlverfahren durchlaufen, um die Integrationskriterien für das Seniorenwohnhaus zu erfüllen.

Der Link zu 3 auf Seite 8 liefert das hier: https://www.immobilienscout24.de/expose/114526229#/
Die Wohnung erfordert einen Wohnberechtigungsschein.

Der Link zu 4 auf Seite 8 deutet ebenfalls wie der Link zu 1 auf eine Suchanzeige ("s-anzeige") hin, siehe https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anz ... 3-203-1889 Tippt man den Link ein, kommt das hier: https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-woh ... DELETED_AD und mit Preissortierung: https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-woh ... /c203l1888
Eine Suchanzeige ist kein Angebot von Wohnraum. Werden hier Suchanzeigen mit Wohnungsangeboten verwechselt?

Der Link zu 5 auf Seite 8 liefert das hier: https://www.immobilienscout24.de/expose/114567559
Dort sind alte Fotos von 2016 zu sehen. Warum? Und wieso ist das Angebot immer noch online? Immerhin ist es da schon seit mehreren Wochen.

Der Link zu 6 auf Seite 8 liefert das hier: https://www.immobilienscout24.de/expose/114364891#/

Der Link zu 7 auf Seite 9 liefert das hier: www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anzeige/woh ... 4-203-1889 und führt zu https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-woh ... DELETED_AD , dann mit Preissortierung: https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-woh ... /c203l1888
Ebenfalls erscheinen wieder zwei Suchanzeigen oben! Es geht in der Auflistung auch um Wohnungstausch.

[Koelsch]

Nur mal ganz schnell, die genaueren Zahlen hab ich im Büröle.

Rödl rödelt im Zahlenwerk der Erwiderung mit der Bruttokaltmiete für einen 2-Personenhaushalt € 543,00. Zu dem Preis und 65² findet sich eine einzige Wohnung.

Ginge man korrekt aber von einem 1-Personenhaushalt aus, dann läge die zu prüfende Miete bei € 398,58 (in 2016) plus 7% = € 426,48 und auch zu dem Preis findet man dann zwar (sehr zweifelhaft) 2 zu große Wohnungen = JC würde meckern bei den Heizkosten und 1 "angemessene Wohnung. Woher RÖDL die behaupteten 5 Wohnungen kommt, erschließt sich mir nicht. Da ist dann auch die Nr. 1 mit drin = 1 Zimmer für 2 Personen und 1 Wohnung mit nur 52 m² für 2 Personen

[Pegasus]

Vielleicht sind die Fotos schon bei der letzten Mietersuche gemacht worden und erfahren jetzt eine Zweitverwertung?

Hahaha die LEG hat teilweise jahrelang die Aufnahmen in Gebrauch.

[Koelsch]

Ganz so leicht würde ich das JC nicht aus der Pflicht lassen wollen.
Daher zunächst einmal die Frage: Kann der "Schuldige", also der Konzeptersteller überhaupt als sachverständiger Zeuge auftreten? Muss ein Zeuge nicht halbwegs neutral sein, RÖDL ist dies hier mit Sicherheit doch nicht sondern wird mit Zähnen und Klauen sein Konzept verteidigen.

Dem JC würde ich über das LSG gar nett und freundlich unter Nutzung von Olis Recherche schreiben:

• Es wäre für den Berufungskläger schon sehr hilfreich und beruhigend, wenn der Berufungsbeklagte schriftlich bestätigen würde, dass die vom Konzeptersteller jetzt angegebene Miete von € 507,38 tatsächlich die für ihn in 2016 anzuwendende angemessene Miete ist. Bisher ging er, offenbar irrtümlich, von einem Wert von nur € 398,58 aus
• Ebenso hilfreich wäre es, wenn der Berufungsbeklagte schriftlich bestätigen würde, dass er auf Antrag dem Berufungskläger die vom Konzeptersteller ermittelten Wohnungen Nr. 3, 4, 5 trotz deutlich mehr als 50 m² Wohnfläche als angemessen genehmigt hätte und Umzugskosten sowie, falls unvermeidlich, Doppelmieten übernommen hätte
• Er anfallende Heizkosten für diese Wohnungen in voller Höhe übernehmen würde, so lange die im bundesdeutschen Heizspiegel genannten maximalen Heizkosten/m² nicht überschritten werden, dass er also die Heizkosten nicht zu Lasten des Berufungsklägers auf die angemessene Wohnungsgröße von 50 m² herunterrechnen würde.

Ergänzend sei erwähnt, dass es sich bei der vom Konzeptersteller angeführten Wohnung Nr. 2 um eine nicht frei verfügbare Wohnung handelt. Es ist ein Mindestalter von 60 Jahren gefordert, es dürfte sich also um eine reine Seniorenwohnung handeln - wobei natürlich zu konzedieren ist, dass sich auch Menschen dieses Alters unter den Kunden des Berufungsbeklagten befinden.

Weiterhin ist zu erwähnen, dass der angeführte Zeitraum 18. bis 25.11.2019 keineswegs repräsentativ ist, eine heute durchgeführte Suche bei Ebay Kleinanzeigen und Immobilienscout24 führt für den Wohnort des Berufungsklägers zu keiner "angemessenen" Wohnung. Selbstverständlich möchte der Berufungskläger nicht unterstellen, dass die sehr lange Dauer für die vom Konzeptersteller jetzt vorgelegte Antwort in einem Zusammenhang damit steht, dass dieser lange suchen und warten musste, bis zufällig einige angemessene Wohnungen angeboten wurden.

2.1.20 - Mietwohnungen in Pulheim (Nordrhein-Westfalen) ebay.pdf

2.1.2020 - Mietwohnungen im Umkreis von 5 km von 5...on 50259 Pulheim bei ImmobilienScout24.pdf

[Olivia]

Gerissenerweise hat der Konzeptersteller mit seiner Recherche freier Wohnungen auf den Monat mit den wenigsten Umzügen gewartet und die Suche nach freien Wohneinheiten ausgerechnet in diesen Zeitraum gelegt. Womöglich hängt die sehr lange Dauer der Antwort des Konzepterstellers auch damit zusammen, auf den an Umzügen schwächsten Monat des Jahres zu warten. Eine Analyse der Umzugshäufigkeiten nach Monaten anhand der bei der Deutschen Post erteilten Nachsendeaufträge hat ergeben, dass im Kalendermonat November die wenigsten Umzüge in einem Jahr stattfinden. Der November ist laut Überschrift der umzugsschwächste Monat des Jahres. Folglich ist dann das Angebot freier Wohungen unnatürlich höher als normal.

Zitat aus Umzugsstudie:
5. Umzugszeitpunkt: Der November ist der umzugsschwächste Monat
Am wenigsten wird im Februar (mit nur 28 Tagen), im Juni und im November umgezogen.

Quelle: Seite 15 in Umzugsstudie 2018 der Deutschen Post, http://www.postadress.de/umzugsstudie.pdf

Eventuell hat der Konzeptersteller auch über ein halbes Jahr hinweg wochenweise Angebote ermittelt und dann die Woche mit den meisten Wohnungsangeboten herausgezogen, welche dann logischerweise im November liegt.

[Koelsch]

Danke, sehr guter Hinweis

[Koelsch]

Also am letzten Satz noch etwas "gefeilt" - wobei natürlich weitere "Feilerei" von Euch herzlich willkommen ist:

Selbstverständlich möchte der Berufungskläger nicht unterstellen, dass die sehr lange Dauer für die vom Konzeptersteller jetzt vorgelegte Antwort in einem Zusammenhang damit steht, dass dieser lange suchen und warten musste, bis zufällig einige angemessene Wohnungen angeboten wurden. Dieser sicher abwegige Gedanke könnte aufkeimen, wenn man die bekannten Zahlen (z.B. http://www.postadress.de/umzugsstudie.pdf) berücksichtigt, nach denen der November der umzugsschwächste Monat des Jahres ist, hier also die Zahl der Mietangebote besonders hoch ist.

[Olivia]

Der Konzeptersteller hat sich an diesem Gutachten der Stadt Dresden orientiert: https://www.dresden.de/media/pdf/sozial ... 7-2018.pdf

Deswegen muss zunächst dieses Gutachten auf mögliche Schwachstellen untersucht und die Übertragbarkeit des Gutachtens auf den Streitfall geprüft werden. In einem weiteren Schritt müssen die für die Stadt Dresden getroffenen Annahmen verglichen werden mit der Stadt Pulheim.

Inwieweit ist also dieses aus dem Gutachten folgende Konzept a) noch gültig, b) überhaupt anwendbar auf die streitgegenständliche Regio E (Stadt Pulheim) und c) inwieweit ist es eventuell bereits in sich fragwürdig?

Hier zu Beginn erst einmal drei verschiedene Punkte:

1. Schlussfolgerungen aus der Datenanalyse:

So steht beispielsweise im Gutachten unter Punkt 6.2.1 auf Seite 21:

Offen bleibt, welcher der Perzentilwerte wohnungsgrößenspezifisch als Angemessenheitsgrenze gewählt wird („Schlussfolgerung aus der Datenanalyse“).

Ist das dann so wie bei der EVS-Stichprobe, wo man einfach von den untersten 20% der Haushalte auf die untersten 15% umgestellt hat, als es zu teuer wurde? Dann ist dies die Stellschraube, mit der ein aus der Analyse folgendes Zwischenergebnis auf den gewünschten Wert justiert werden kann.

2. Umrechnung in Angebote pro Monat:

Inwieweit ist der Mehrfachinseratefaktor der Stadt Dresden 2015 mit der Situation in Pulheim 2018 vergleichbar?

Was ist mit dem Leerstandsfaktor? Ist der ebenso vergleichbar?

3. Zur Konkurrenz durch andere Nachfrager im niedrigpreisigen Segment (Seite 36 im Konzept):

Diese Größe stellt in jedem Fall empirisch eine Herausforderung dar, die in anderen schlüssigen Konzepten auch durch pauschale Annahmen oder grobe Schätzungen gelöst wird. Um eine empirische Einschätzung über die Höhe der Nachfragekonkurrenz in Dresden zu bekommen, wurde die KBU ausgewertet. Sie ist diejenige Datenquelle, welche für Dresden eine ausreichende Fallzahl bietet.

KBU steht in Dresden für "Kommunale Bürgerumfrage". Die Satzung der KBU findet man hier: https://www.dresden.de/media/pdf/statis ... g_2018.pdf
Was ist das Pendant der KBU Dresden zur streitgegenständlichen Region E? Gibt es da für die streitgegenständliche Region überhaupt etwas vergleichbares (Mikrozensus o.ä.)? Welches Pendant hat R&P ausgewählt und inwieweit wurde es in die Systematik der Dresdner Studie eingearbeitet, welche dann für Pulheim berechnet wurde? Inwieweit ist ein etwaiges Pendant zulässig, inwieweit ist es mit der KBU Dresden vergleichbar und in welcher Form beeinflusst dies das Ergebnis für Pulheim? Sollte für Pulheim eine pauschale Annahme oder eine grobe Schätzung vorgenommen worden sein, handelt es sich um einen Fehler und das schlüssige Konzept wäre nicht wissenschaftlich begründet!

[tigerlaw]

Empfehlung: Man sollte stets bei der Parteibezeichnung der ersten Instanz bleiben (hier: Der klagende eLB gegen das beklagte JC)!

Denn das JC hatte in 1. Instanz verloren und ist jetzt Berufungskläger. Und wenn man das nicht berücksichtigt, dann wäre der Absatz:

Also am letzten Satz noch etwas "gefeilt" - wobei natürlich weitere "Feilerei" von Euch herzlich willkommen ist:

Selbstverständlich möchte der Berufungskläger nicht unterstellen, dass die sehr lange Dauer für die vom Konzeptersteller jetzt vorgelegte Antwort in einem Zusammenhang damit steht, dass dieser lange suchen und warten musste, bis zufällig einige angemessene Wohnungen angeboten wurden. Dieser sicher abwegige Gedanke könnte aufkeimen, wenn man die bekannten Zahlen (z.B. http://www.postadress.de/umzugsstudie.pdf) berücksichtigt, nach denen der November der umzugsschwächste Monat des Jahres ist, hier also die Zahl der Mietangebote besonders hoch ist.

so zu verstehen: Das JC mag nicht unterstellen, ob die von Rödl jetzt vorgelegte Antwort ...

[Koelsch]

Jep, hab Berufungskläger und Berufungsbeklagte verwechselt

[Koelsch]

Gegen die Einbeziehung von "Dresden" hatten wir uns meines Wissens bereits im Februar 19 gewandt, denn die Zahlen aus Dresden wurden erst in ich meine 2018 veröffentlicht, ihre angebliche Berücksichtigung durch RÖDL im Jahr 2016 bereits ist also "mystisch" - sind wohl Hellseher dort.

siehe viewtopic.php?f=5&t=17883&start=125#p509330

[Koelsch]

Oli's letzte 3 Punkte erscheinen mir auch sehr gut, um den RÖDL Fritzen weiter das Leben schwer zu machen.

[Koelsch]

Ich hab mal in einer WORD-Datei zusammengefasst, diese ist aber nur das Grundgerüst, also gerne verbessern und ergänzen

Antwort auf JC_RÖDL Schreiben 17.12.2019.doc

[marsupilami]

Auf die Schnelle:

wobei natürlich zu konzedieren ist, dass sich auch Menschen dieses Alters unter den Kunden des Berufungsbeklagten befinden.

Müsste das hier nicht "Berufungskläger" heißen?

Selbstverständlich möchte der Berufungsbeklagten nicht unterstellen,

Weiterhin ist zu erwähnen, dass der angeführte Zeitraum 18. bis 25.11.2019 keineswegs repräsentativ ist, eine heute am (Datum, Uhrzeit] durchgeführte Suche bei Ebay Kleinanzeigen und Immobilienscout24 führt für den Wohnort des Berufungsbeklagten zu keiner "angemessenen" Wohnung. Ausdrucke der Suchergebnisse sind beigefügt.

Bereits mit Schreiben vom 11.2.2019 stellte der Berufungsbeklagte die bisher unbeantwortete Frage, wie der Konzeptersteller im April 2016 die Daten einer Dresdener Untersuchung berücksichtigen konnte, die erst im Dezember 2016 veröffentlicht wurde.

Zusatz: Der Berufungsbeklagte wird ein Schweigen und Aussitzen nicht hinnehmen sondern besteht auf einer ausführlichen Antwort von Rödl und Dingsbums.

Als Schlusssatz evtl. das Gericht bitten, Rödl explizit aufzufordern, zu den noch offenen Fragen Stellung zu nehmen bzw. diese zu beantworten.

[Günter]

Ich würde den Anfang anders aufbauen.

Der Konzeptersteller gibt jetzt hat offenbar seine Mietgrenzen geändert. Bisher ging er, offenbar irrtümlich, von einem Wert von nur 398,58 € aus, jetzt gibt er die in 2016 anzuwendende angemessene Miete mit 507,38 €.

Daher wird beantragt, dass der Berufungskäger diese Miethöhe als angemessen bestätigt.

In dem Stil würde ich weitermachen.

R&P hat, das JC möge die Richtigkeit bestätigen.

[Günter]

Oder leicht ironisch.

Der Berufungsbeklagte nimmt erfreut zur Kenntnis, dass der Konzeptersteller seinen offenkundigen Fehler korrigiert und mangels anderer verfügbarer Angebote auf dem Wohnungsmarkt die in 2016 anzuwendende angemessene Miete von nur 398,58 € (siehe .... Anlage ... ), auf 507,38 € verändert.

Es wird beantragt, dass der Berufungskläger diese Werte seines Beauftragten gerichtsfest bestätigt.

[Koelsch]

Das gefällt mir besserer

[tigerlaw]

Das Ergebnis Eurer "Schwarmintelligenz" hatte ich ja Mitte Januar an das LSG übersandt (vgl. Anlage).

Leider ist mir bis jetzt etwas durchgegangen, dass mir das LSG Ende Januar eine Ergänzung von Rödl zugesandt hat (vgl. Anlage).

"Denn man tau"!

[Koelsch]

Brauch ich auf Papier, guck ich also erst frühestens morgen